Eri Urakkamuodot rakennus- ja LVI-urakoissa?

Millaisia vaikutuksia hankkeen urakkamuodolla on hankkeen läpiviennissä ja mikä sopii juuri sinun projektiisi? 🤔

LVI- hankkeiden onnistuminen ei ole sattumaa – oikean urakkamuodon valinta on yksi tärkeimmistä päätöksistä, joka tehdään hankkeen alkuvaiheessa. Urakkamuodolla voidaan vaikuttaa suurelta osin esimerkiksi urakan riskijakaumaan, kokonaiskustannuksiin, läpivientiaikaan sekä laadullisiin asioihin. Sopivan urakkamuodon valinnan lisäksi tarvitaan parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi myös hyvin laaditut tarjouspyyntö- ja urakka- asiakirjat.

Mitä eroa on esimerkiksi KVR-urakalla, kokonaisurakalla tai tavoitehintaurakalla?Mikä näistä toimii parhaiten missäkin tilanteessa? Entä mitä hyötyjä ja riskejä niihin liittyy? Alla tiivistetysti näiden eri urakkamuotojen ominaisuuksia.

Alitettu sivu-urakka:

Alistetussa sivu-urakassa pääurakoitsija vastaa työmaasta, mutta LVI-urakoitsija toimii itsenäisenä sopimuskumppanina tilaajalle – ja "alistetaan" pääurakoitsijalle yhteensovituksen osalta.

✅ Plussat:

• Tilaaja voi valita itse teknisten järjestelmien toteuttajan
• LVI-urakoitsija pääsee mukaan varhaisessa vaiheessa

⚠️ Miinukset:

• Ei pystytä hyödyntämään urakoitsijan ammattitaitoa täysimääräisesti esim. Suunnitteluratkaisuiden osalta
• Vaatii hyvää yhteistyötä ja selkeää vastuunjakoa eri osapuolten kesken
• Pääurakoitsijan ja LVI-urakoitsijan välinen koordinointi voi tuoda haasteita

🔧 Sopii kohteisiin, joissa LVI-tekniset ratkaisut halutaan tarkasti tilaajan ohjaukseen. Esim. Julkisen puolen uudisrakennus- ja saneeraushankkeet

KVR-urakka:

KVR- eli kokonaisvastuu-urakassa yksi toimija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta. Tämä malli on kasvattanut suosiotaan myös LVI-hankkeissa.

✅ Plussat:

• Tilaajalle yksi selkeä sopimuskumppani
• Nopeuttaa hankkeen läpivientiaikaa
• Urakoitsijan osaamisen hyödyntäminen suunnittelussa

⚠️ Miinukset:

• Tilaajalla vähemmän vaikutusmahdollisuuksia suunnitteluratkaisuihin
• Tilaajan täytyy luottaa urakoitsijan osaamiseen
• Tilaajan tavoitteet osattava määritellä hyvin tarjouspyyntövaiheessa

👷‍♂️ Toimii hyvin, kun halutaan tehokas ja aikataulutettu toteutus

Projektinjohtourakka:

Projektinjohtourakka on luonteeltaan avoin urakkamuoto, jossa hankkeeseen valittu projektinjohtourakoitsija toimii hankkeen päätoteuttajana tilaajan suuntaan.

Projektinjohtourakka pitää sisällään usein erilaisia kannustimia, jotka on sidottu esimerkiksi hankkeen tavoiteurakkahintaan tai aikatauluihin.

✅ Plussat:

• Hyvä kustannusseuranta ja joustavuus
• Mahdollisuus optimoida kokonaisuus tilaajan näkökulmasta
• Hanke pystytään aloittamaan lyhyellä aikataululla, ilman että suunnitelmia on tehty etukäteen valmiiksi
• Yhteistyömahdollisuudet tilaajan ja urakoitsijoiden välillä

⚠️ Miinukset:

• Tilaajalta vaaditaan aktiivista roolia ja nopeaa päätöksentekokykyä
• Lopullinen hinta ei ole välttämättä tarkkaan tiedossa hankkeen alkuvaiheessa

🔍 Projektinjohtourakka sopii erityisen hyvin teknisesti monipuolisiin energia- ja LVI-hankkeisiin sekä vaativiin saneeraushankkeisiin, joissa halutaan hallita kokonaisuutta tarkasti ja reagoida muutoksiin ketterästi.

Tavoitehintaurakka:

Tavoitehintaurakka on kiinteän urakan ja tuntilaskutukseen perustuvan laskutyöurakan välimuoto. Tavoitehintaurakassa urakoitsijan ja tilaajan välillä sovitaan tavoitebudjetti, jonka alittamisesta tai ylittämisestä molemmat hyötyvät tai kärsivät. Usein myös määritetään jokin kattohinta, jonka ylittävästä osuudesta urakoitsija vastaa kokonaisuudessaan itse.

✅ Plussat:

• Kannustaa tehokkaaseen ja laadukkaaseen tekemiseen
• Läpinäkyvä kustannusrakenne

⚠️ Miinukset:

• Suunnittelu ja hankinnan hallinta korostuvat
• Edellyttää avointa yhteistyötä ja hyvää luottamusta

💡 Tavoitehintamalli on erinomainen vaihtoehto silloin, kun halutaan kustannustehokkuutta, mutta myös mahdollisuus vaikuttaa toteutukseen tai kiinteän urakan hinnanmääritykseen liittyy paljon kustannuksia lisääviä riskitekijöitä.

Kokonaishintaurakka:

Kokonaisurakassa urakan toteuttaja on samalla pääurakoitsija, jonka alle kuuluvat tyypillisesti joukko aliurakoitsijoita, esimerkiksi LVIn ja sähkötöiden osalta. Mikäli LVI-töiden osuus muodostaa urakassa suurimman osuuden (esim. kerrostalo putkiremontti) voi LVI-urakoitsija toimia kohteen pääurakoitsijana. Tilaajan näkökulmasta tämä malli on usein yksinkertaisin.

✅ Plussat:

• Selkeä vastuunjako, yksi toteuttaja vastaa kokonaisuudesta
• Tarjousten vertailu helppoa, kun kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla
• Hyvät yhteistyömahdollisuudet eri urakoitsijoiden välillä

⚠️ Miinukset:

• Urakoitsijoilla ei vaikutusmahdollisuuksia urakan sisältöön suunnittelun ollessa tilaajan hankintana
• Vaaditaan valmiit suunitelmat kilpailutusta varten, joka lisää hankkeen läpiviennin kestoa
• Kokonaisurakka sopii hyvin kohteisiin, joissa tilaaja haluaa selkeyttä ja kiinteän hinnan.